南都訊 記者張艷芬 羅苑尹實習生陳曉宇 溫瀟瀟 一個“喊漲”,一個“說跌”;價格環比漲幅相差8.9%,同比漲幅相差26.4%———國家統計局和廣州市國土房管西裝局同日公佈11月份廣州樓價,再次出現數據嚴重“打架”的情形。
  國家統計局昨日公佈11月份全國70個大中城市房價變動情況。其中,廣州一手樓價同比漲20.9%,環比漲0.8%。同莊臣日,廣州市國土房管局也公佈了11月份房價數據,稱一手樓價同比跌5.5%,環比跌8.1%。
  完全不同的漲跌趨勢不免令公眾生疑:到底該相汽車貸款信誰?廣州市國土房管局方面昨日對南都記者表示,“兩者都可信,都是真實的數據”。
  根據《70個大中城市住二胎宅銷售價格變動情況》的解釋說明,國家統計局對廣州樓價的調查範圍在市轄區範圍內,不包括縣,調查的方法是“新建住宅銷售價格、面積、金額等資料直接採用當地房地產管理部門的網簽數據”。
  那麼,“同樣來自國土房管局”,而且同樣是“市轄十區範圍”的樓價數據,為何呈現截然相反的樓價漲跌趨勢?廣州國土房管局的相關負責人將此歸因為“膠原蛋白受樓市調控影響”和“統計方法差異”,前者是影響趨勢差異的主要原因。
  按照“市轄十區”的口徑,國家統計局1-11月份公佈的廣州樓價,同比和環比都呈漲勢,沒有任何一個月份是下降趨勢。而廣州國土房管局提供的環比數據出現6個月的下降趨勢,跌幅最大的是11月份,達8 .1%,同比則有一個月呈現跌勢,同樣是11月份,跌幅達5.5%。
  此外,兩者同比差之最大的是11月和3月,分別達26.4%和23.7%,環比差值最大的是11月和5月,分別是8 .9%和7.4%。
  焦點A
  兩種統計方法各有什麼利弊?
  廣州市國土房管局的相關負責人說,兩個數據的計算辦法、統計口徑都不同。
  國土房管局的數據,是通過成交總價除以成交總面積得出成交均價(即算術平均的辦法)。該方法優點是直觀,缺點是均價會掩藏很多真實的交易結構和數據問題,變化性很大。
  該負責人舉例說,比如某一月城區的成交量突然放大,外圍區域少,這個月均價就可能很高。“那是不是就代表這個月的房價漲高了?不一定,因為它受整個成交量、成交結構影響很大,所以它反映市場就沒有那麼準確”。他說,均價過於簡單,反應不出成交結構。
  而國家統計局的價格指數(並沒有具體的價格)則通過抽取同一樓盤不同時間段的數據,通過加權的方法得出數據,“每一個樣本點通過前後銷售變化,再把這些樣本點銷售變化全部綜合在一起,取得一個價格指數的方法”。
  該負責人說,通過這個方式獲得的數據由於是用同一個樓盤不同時期的數據進行比對,反映市場更加到位一些。但缺點也很明顯,因為開發商售樓長期以來都“低開高走”,價格肯定會處於一個上揚的態勢,價格指數也容易出現往上調的情況。“這跟開發商營銷手段有關,價格指數基本上都是往上走的”。
  焦點B
  行政干預市場是“打架”主因
  廣州國土房管局的相關負責人說,兩個數據都來自國土房管局,“我覺得兩者都可信,都是真實的數據”,在他看來,兩者呈現出漲跌截然相反的趨勢,除了統計方法不一樣之外,更主要的原因是樓市調控干預所致。
  “在正常的市場環境下,兩者在個別月可能有不吻合,但大致(趨勢)都是吻合的。但是在房地產調控、即行政干預的情況下,‘數據打架’也是正常的”,該負責人舉例說,比如(政府)限簽,把高價樓盤成交量限制了萎縮了,那呈現出來的便是外圍區郊縣的成交量沒有變或者上揚,但是中心城區的成交量卻變小了,中心城區所占的比例就降低了,所以均價就會下降。
  “那麼對於價格指數而言呢,就算中心城區樣本點的成交量雖然下降了,但是哪怕它只賣一套房,它的價格也是有改變的。不同的樣本點的加權樣本指數呢,還有可能會上漲”,該負責人說。
  焦點C
  樓價漲跌至少半年才能看出端倪
  廣州國土房管局相關負責人說,要去判斷整個樓市態勢,至少需要半年以上的數據。“而且也不是僅僅從一兩個數據上去判斷,還要從成交量、成交變化、二手房、租賃這些方面去判斷才有效全面”,他認為,不大可能通過一兩個數據能看出樓市趨勢端倪。
  該負責人說,綜合判斷樓市,“一個是價格,一個是成交量,一般需求量上升,價格上揚,這個就形成牛市了。成交量萎縮,價格還在上漲,那就要註意了,因為市場的接受度已經發出警報了。如果兩個都是下降,就要特別小心了,這說明這個市場開始下滑了”。  (原標題:上月廣州樓價到底是漲是跌?)
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